Om ‘n eiendom in ‘n deeltitelskema te besit of huur, kan heelwat meer verpligtinge plaas op die eienaar of huurder ten opsigte van die nakoming van reëls en regulasies as wat van toepassing mag wees op ‘n eienaar of huurder van ‘n vol-titel eiendom. Die rede hiervoor is dat die regte van al die eienaars en huurders beskerm moet word ten einde almal in staat te stel om die volle genot van hul eiendom te hê. As jy dus ‘n eenheid in ‘n deeltitelskema besit of huur lees verder en let op die wyer stel reëls wat relevant mag wees tot jou.

Die inwoner van ‘n deeltitelskema se optrede is nie net onderhewig aan die bepalings van die Wet op Deeltitels (‘die Wet’) nie, maar ook aan die bestuursreëls en die gedragsreëls wat deur die Wet geskep word.

Die bestuursreëls bevat bepalings omtrent die bestuur en administrasie van die skema, die vasstelling van heffings, vergaderings en stemregte, wat redelik neutraal ten opsigte van die aard van die skema is. Die gedragsreëls, aan die ander kant, hou meer verband met die aard van die skema en die dag tot dag optrede van die eienaars en bewoners.

Dit is die plig van die trustees van die skema (wat as verteenwoordigers van die eienaars optree) om toe te sien dat die reëls van die skema behoorlik en korrek toegepas word. Reëls kan egter nie alleen die nodige harmonie in ‘n deeltitelbuurt skep nie. Hiervoor is die gesindheid van al die eienaars en huurders nodig. Eienaars en huurders moet streef om in harmonie met die ander inwoners te leef, hulself aan die gesag van die bestuur te onderwerp en bereid wees om ‘n positiewe rol daarin te speel.

Dit gebeur dikwels dat anti-sosiale gedrag van enkele inwoners (deur byvoorbeeld voortdurend harde musiek tot laat in die nag te speel) die harmonie in ‘n deeltitelbuurt versteur en gehoorsame eienaars en huurders moet hieronder lei. Netso kan die wanbetaling van heffings die regspersoon van ‘n skema in ‘n finansiële krisis dompel met agterstallige munisipale rekeninge wat ophoop en noodsaaklike instandhouding wat afgeskeep word en uiteindelik die her-verkoopwaarde van al die eenhede in ‘n skema benadeel.

Dit is ongelukkig so dat die Wet en die standaard reëls (naamlik die bestuurs-en gedragsreëls) minder streng is wanneer dit kom by die toepasing van sanksies in ‘n deeltitelskema. Trustees moet soms moedeloos toekyk terwyl enkele inwoners voortdurend die reëls verontagsaam. Die beste oplossing is om die bestuurs- en gedragsreëls te wysig ten einde trustees in staat te stel om gebruik te maak van effektiewe boetebepalings. Dit is egter belangrik om daarop te let dat boetebepaling in die vorm van sogenaamde ‘huisreëls’ nie afdwingbaar is nie en liefs vermy moet word.

Die skepping van afdwingbare reëls waarvolgens boetes opgelê kan word, verg kundige opstelling en trustees moet dit nie sonder regsadvies aanpak nie. Maar dit kan gedoen word. Alle reëls deur die regspersoon geskep of gewysig moet redelik wees en op alle eienaars van soortgelyke dele op gelykmatige wyse van toepassing wees. Indien ‘n gewysigde reël nie hierdie toets slaag nie, mag ‘n Hof bevind dat dit onafdwingbaar is. Let ook daarop dat ‘n wysiging eers in werking tree wanneer dit by die kantoor van die Registrateur van Aktes geliasseer word.

Wilma en André het onlangs in Sonskyn meenthuiskompleks ingetrek. Saterdagaand vier André sy verjaardag en die partytjie duur voort tot net na twaalf die aand. Maandagoggend ontvang André ‘n skrywe van die bestuursliggaam van die kompleks tot die effek dat hy ‘n R500.00 boete opgelê word aangesien die huisreëls bepaal dat stilte na 23:00 gehandhaaf moet word en dat André hierdie reël verbreek het met sy partytjie. Verstom, wonder André of hierdie boete afdwingbaar is?

Ten einde te bepaal of die boete afdwingbaar is of nie, moet daar eers gekyk word na welke reëls op deeltitelskemas (soos die Sonskyn meenthuiskompleks) van toepassing is. Huidiglik maak die Wet op Deeltitels (“die Wet”) voorsiening vir twee tipes reëls ten einde die bestuur van ‘n deeltitelskema te reël, naamlik bestuurs- en gedragsreëls.

Die bestuursreëls bevat bepalings omtrent die bestuur en administrasie van ‘n deeltitelskema en bepaal onder andere, die vasstelling van heffings, vergaderings en stemreg en is redelik neutraal ten opsigte van die aard van die deeltitelskema. Hierdie reëls kan deur ‘n eenparige besluit gewysig word.

Die gedragsreëls, aan die ander kant, hou meer verband met die aard van die deeltitelskema en die dag tot dag optrede van die eienaars en inwoners. Hierdie reëls kan makliker gewysig word by wyse van ‘n spesiale besluit.

Die Wet maak egter geensins voorsiening vir die oplegging van sogenaamde ‘huisreëls’ nie en gevolglik ook nie vir die oplê van boetes ingevolge hierdie huisreëls nie. Dit blyk algemene praktyk te wees vir trustees (en inwoners) om ‘n stel huisreëls te formuleer en dit van toepassing te maak op die lede van die deeltitelskema. Alhoewel dit maklik opgestel en geïmplementeer kan word, is hierdie tipe huisreëls onafdwingbaar aangesien daar geen voorgeskrewe prosedures vir die skepping en oplegging van huisreëls bestaan nie.

Die regspersoon van ‘n deeltitelskema word kragtens die Wet geskep. Alle handelinge van ‘n regspersoon (en die inwoners) moet dus ooreenkomstig die Wet gemagtig wees. Aangesien die Wet nie voorsiening maak vir die oplegging van huisreëls nie, kan ‘n regspersoon nie sonder meer huisreëls formuleer nie. Die wetgewer wil ongeoorloofde inbreuk op die gebruik en genot van ‘n eienaar ten opsigte van sy deel in die skema vermy en aangesien dit kan gebeur dat die trustees (en/of ‘n klein meerderheid inwoners) huisreëls formuleer en implementeer wat inbreuk maak op ‘n eienaar se gebruik en genot van sy deel, sal sulke handelinge teenstrydig wees met die reg van eienaarskap in die algemeen.

Dit beteken nie dat huisreëls nie gemaak kan word nie, maar word dit eerder aanbeveel dat die bestuurs- en gedragsreëls gewysig word ten einde die trustees in staat te stel om gebruik te maak van effektiewe boetebepalings ensomeer. Hierdie wysigings word deur die Wet bekragtig en kan anti-sosiale gedrag van enkele inwoners (byvoorbeeld voortdurende harde musiek, laataand jolyt ensovoorts) op so manier hok geslaan word. Gehoorsame eienaars (en huurders) hoef dus nie hieronder te lei nie.

Dit is egter belangrik om daarop te let dat die bogemelde nie beteken dat die plig (en gepaardgaande diskresie) wat op die skouers van trustees rus om die gemeenskaplike eiendom tot voordeel van alle inwoners te bestuur aan bande gelê word nie. Die trustees is steeds by magte om algemene riglyne neer te lê wat betrekking het op onder andere:

• die merk van gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom vir die was en parkering van motorvoertuie;
• instelling van spoedbeperkings binne die meenthuiskompleks;
• verbod op die gebruik van ‘n hyser deur kinders jonger as 8 jaar oud indien hulle nie deur ‘n volwassene vergesel word nie, ensovoorts.

Die Wet maak nie voorsiening vir die oplegging van huisreëls deur trustees (en/of inwoners) wat boetebepalings bevat nie en sal hierdie onafdwingbaar wees indien dit nie in die bestuurs- en gedragsreëls vervat word nie. Trustees van ‘n deeltitelskema word dus aangeraai om die nodige regsadvies in te win waar dit oorweeg word om sodanige huisreëls te implementeer by die skema ten einde te verseker dat die korrekte meganisme vir implementering gebruik word en die reëls afdwingbaar sal wees.

Jou strandhuis is in die mark vir verkoop of verhuring. Die Franse paartjie het die advertensie op die internet gesien, kontak gemaak uit Frankryk en stel belang om jou strandhuis te koop of te huur vir vakansies in Suid-Afrika of selfs later in te woon indien die man se aanstelling as streeksbestuurder van die nuwe Afrika-been van sy Franse maatskappy realiseer. Is dit so maklik? Kan jy sommer net jou huis so oor die telefoon verhuur of verkoop aan hierdie buitelanders? Sal die transaksie geldig wees en is daar spesifieke vereistes vir so ‘n transaksie? Die antwoorde op hierdie vrae is van groot belang vir verhuurders en verkopers wat buitelandse huurders of kopers in gedagte het.

In kort, die antwoord is ‘ja’ dit kan so maklik wees. Buitelanders se eiendomstransaksies is onderhewig aan dieselfde wetgewing en regulasies as Suid-Afrikaners se eiendomstransaksies. ‘n Buitelander het dus nie nodig om fisies in Suid-Afrika teenwoordig te wees om jou strandhuis te huur of te koop nie.

Die koopprys van die eiendom kan deur die Franse paartjie in geheel met buitelandse fondse betaal word en is die enigste vereiste dat die buitelandse fondse in ‘n genomineerde Suid-Afrikaanse bankrekening inbetaal moet word. Hierdie bankrekening sal gewoonlik die trustrekening van die plaaslike oordragsprokureurs wees. Waar ‘n buitelander egter by ‘n plaaslike finansiële instelling finansiering wil aangaan vir die koop, is daar wel ‘n beperking dat slegs 50% van die totale koopprys by ’n Suid-Afrikaanse finansiële instelling geleen mag word.

Verder, indien die Franse paartjie die oordragsdokumente en verbanddokumente in Frankryk wil onderteken (buite die grense van Suid-Afrika) vereis ons reg dat die dokumente voor ‘n notaris van daardie land geteken moet word en dat die notaris se amp bevestig moet word deur die betrokke land se howe. Hierdie kan ‘n tydrowende proses wees waar die buitelanders nie by magte is om die dokumente in Suid-Afrika te kan onderteken nie. Hierdie addisionele vereistes is nie van toepassing op ‘n huurooreenkoms nie, omdat die ooreenkoms nie by die Aktekantoor registreer moet word nie.

Waar die Fransman se aanstelling later realiseer en hulle besluit om in jou strandhuis te woon, sal die paartjie se wettige verblyf hier onderworpe wees aan die Immigrasie Wet wat beteken dat hulle ‘n wettige permit moet verkry om in Suid-Afrika woonagtig te wees. Aangesien die koop of huur egter reeds gefinaliseer is, sal dit geen impak hê op die geldigheid van die voltooide koop of verhuring nie.

Ter samevatting, ‘n buitelander wat buite die grense van Suid-Afrika woonagtig is, mag eiendom in Suid-Afrika huur of koop. Die beperkings rakende plaaslike finansiering, veral waar die verkryging van finansiering `n opskortende voorwaarde van die ooreenkoms is, asook die vereistes vir ondertekening van dokumentasie in die buiteland, moet in gedagte gehou word aangesien dit tydrowend kan wees en addisionele kostes kan meebring voordat die eiendom registreer kan word.

Can a foreigner lease or purchase immovable property in South Africa? And, if this is possible, what are the requirements for such a transaction to be valid? Also, can I lease or sell my property to any foreigner? The answers to these questions are pertinent to landlords and sellers garnering interest of foreign tenants and purchasers.

In South Africa the right of a foreigner to purchase immovable property was restricted in the past by the Aliens Control Act. These restrictions were uplifted in 2003 by the new Immigration Act (“the Act”) which repealed the Aliens Control Act and many of its restrictive provisions and now clearly defines who a legal foreigner is and who is not. In short, a legal foreigner is a person in possession of a valid temporary residence permit or a permanent residence permit approved by the Department of Home Affairs.

The new Act makes provision for various temporary residence permits to be issued to foreigners, including amongst others:

• A visitor’s permit
• A work and entrepreneurial permit
• A retired person permit

In principle a landlord or tenant can legitimately lease or sell immovable property to any person recognised under the Act as a legal foreigner.

Importantly, if a foreigner needs to secure funds to buy immovable property in South Africa, he may borrow only up to a maximum of 50% of the purchase price from a South African financial institution. The balance of the purchase price must be made up of foreign funds, which the foreigner will have to transfer to a South African bank account and the non-resident will need to provide proof of earnings as well as comply with the Financial Intelligence Centre Act.

That said, foreigners working in South Africa with a legal work permit, are not regarded as “non-residents” by the South African Reserve Bank. They are considered to be residents for the duration of the period of their work permit and are therefore not restricted to a loan of only 50% of the purchase price.

It is also important to take note that the Act criminalizes the letting or selling of immovable property to an illegal foreigner by making this transaction equivalent to the aiding and abetting of an illegal foreigner and is such an act classified as a criminal offence in terms of the Act.

In conclusion, a legal foreigner may let or buy immovable property in South Africa, provided that he is the holder of either a legal temporary residence permit or a permanent residence permit approved by the Department of Home Affairs. Ensure that you enquire from your potential tenant or purchaser whether they are legally present in South Africa and obtain the necessary proof from them before entering into any transaction with a foreigner. Also take account of the restrictions on local financing, particularly where the procurement of financing is a condition precedent to the agreement.

Many prospective sellers are confronted with an invitation by estate agents to grant them a sole mandate for the sale of their property. 9 out of 10 times the immediate reaction is to decline the offer due to a perception that a sole mandate is only a clever way for the estate agent to obtain exclusive rights to your property which in turn will result in your property not being effectively introduced to the market and decreasing your chances of a successful sale.

Looking closer at market realities and understanding the marketing approaches of estate agents shows that this perception by prospective sellers may be ill conceived, especially if a sole mandate is granted to a reputable estate agency.

However, for a prospective seller to be comfortable in granting a sole mandate to an agency, it is important that the seller understands what is implied by a “sole mandate” as well as what the consequences of granting a sole mandate are.

Nature of a Sole Mandate.

The Code of Conduct for estate agents states that no estate agent shall offer property for sale unless he is duly authorised thereto in terms of a mandate granted to him by the seller. An estate agent can act in terms of either an open mandate or a sole mandate.

An open mandate allows a seller to exercise his right to enter into contracts (to sell his property) with as many estate agencies as he pleases. Thus no exclusivity is afforded and the spoils go to the agency introducing the first successful buyer.In terms of a sole mandate, the seller undertakes to appoint a sole estate agent to exclusively market his property for a specified period of time. In return the estate agent undertakes to devote the bulk of his time and resources to market the seller’s property, possibly including advertising and web listing space as part of the marketing strategy. Consensus exists in that the seller knows that he has awarded exclusivity to the agent and the agent understands that for the period of the mandate he must use the sole mandate to try and sell the property. Any breach of the mandate may result in an aggrieved party having a claim for specific performance and/or damages against the other.

Requirements for a Sole Mandate.

The Code of Conduct requires that a sole mandate must be in writing, as opposed to an open mandate that may be granted verbally. The seller must sign the sole mandate and the expiry date of the mandate must be recorded in the agreement. The estate agent must furnish the seller with a copy of the mandate upon conclusion thereof.

The Code of Conduct for estate agents also protects sellers, by requiring that the estate agent must explain the meaning and consequences of the material provisions of the sole mandate to the seller. In particular, the estate agent must explain the legal implications should the seller during the currency of the sole mandate sell the property without the assistance of the estate agent or through the intervention of another estate agent.

What are the benefits to a seller of a Sole Mandate

A sole mandate excludes competing agencies that act as free riders in the market. A sole mandate, therefore, serves as incentive for the reputable estate agency to focus all its energy and resources on selling a property.

The estate agent should pitch a detailed marketing plan in his endeavour to procure a sole mandate. The prearranged and agreed marketing plan may have as a result, amongst other things:

• a faster sale;
• less inconvenience;
• security;
• accountability;
• avoid competing agents’ fee claims; and
• a higher price being achieved.

To Summarize.

There is considerable merit in considering the granting of a sole mandate to a reputable estate agent as such a mandate serves as incentive for the estate agency to focus its energy and resources on selling your property. Importantly, the choice between a sole mandate or open mandate or even a dual mandate between two estate agencies remains the privilege of the seller and should be carefully considered when commencing the sale of your property. Where a sole mandate is considered, careful scrutiny of the terms of the provided sole mandate agreement is important to ensure that such reflects the understanding between seller and agent.

Owners, agents and property professionals are often confronted with the legal terms ‘option’ to purchase and ‘pre-emptive right’ or a ‘right of first refusal’. So what is the difference between an option to buy property and a right of first refusal, and under which circumstances should each term be utilised in practice?

The option to purchase is often utilised by property developers. For example, a property developer wishes to build a shopping centre on an identified site. By obtaining an option to purchase from the owner of the land, the property developer secures a window period to approach an anchor tenant (often a grocery chain) and thereafter convinces a financier to finance the development on the basis of the future rental income that will flow from leases to be signed by the anchor and ancillary tenants at the centre. The option is exercised and the property is purchased at the pre-determined price as agreed upon in the option contract if and when all the essential role players have committed to the business plan presented by the property developer.

A right of first refusal, in contrast, if often a right sought by a tenant that may for various reasons wish to obtain a first right to purchase property that he is currently renting but possibly cannot afford to purchase at present or where the property has not yet been marketed for sale by the owner.

From the above one can determine that an option is a contract where the owner of property agrees with another person that he shall have the right to buy property at a fixed price and a specific time is fixed within which this option to purchase must be exercised. This means that the seller (the grantor of the option) is bound to sell if and when the option holder (i.e. the purchaser) decides to exercise his right to purchase in terms of the option and complies with any option requirements set. Conversely, the option lapses if the option holder does not exercise the option within the specific agreed upon time.

The option mostly favours the purchaser as the seller is effectively barred from marketing his property to the public at large during the option period. The grantor of an option, in exchange for this exclusivity, often requires the person requesting the option, to pay for this option. This in turns poses some risk for the potential purchaser that requested the option that he could lose his non-refundable ‘deposit’ if he decides not to exercise the option.

In contrast to an option agreement, the right of first refusal does not compel the owner (grantor) to sell, but compels him to give the potential purchaser (grantee) preference if and when the owner decides to sell during the existence of the right of first refusal. The right of first refusal does not impose an enforceable obligation to sell upon the owner, but restrains him from selling the property to a third party without first affording the holder of the right of first refusal the right to purchase or not to purchase. This implies that the grantor must provide the grantee an opportunity of purchasing the property or turning down the invitation. The invitation to purchase is usually triggered by a desire to sell or where the owner receives an offer to purchase from a third party. The holder of the right of first refusal is generally only afforded the right to purchase at a price determined by the seller and is not usually afforded a right to pre-determine the purchase price as in the case of an option agreement.
A right of first refusal must be in writing and signed by both parties and this right can also be registered against the title deed of the property. Conversely, an option agreement cannot be registered against the title deed of the property.

The owner that grants a right of first refusal is not restricted from marketing his property (as in the instance of an option agreement) as the property can be marketed for sale subject to the holder of the right being invited to purchase.

To Summarize:

Option agreements are usually employed by property developers that require a fixed option period in which they can obtain financing and secure rental incomes before formally exercising the option to purchase. The right of first refusal on the other hand is predominantly used in lease agreements where a lessee intends to purchase the property if and when the owner wishes to sell. Owners of immovable property, when requested to grant either an option or a right of first refusal, should be careful regarding the consequences, wording and the restrictions that may be imposed upon the granting of such rights and should consult a property specialist before an option to purchase or a right of first refusal is granted.

GEUE v VAN DER LITH (20 NOVEMBER 2003)

APPÈLHOF SAAK: 625/02

1.    Die Appèlhof het op 20 November 2003 beslis dat die vereiste gestel in Art. 3(e)(i) van die Wet op die Onderverdeling van Landbougrond (Wet 70 van 1970), naamlik: dat geen deel van landbougrond sonder die Minister van Landbou se toestemming verkoop mag word nie, ʼn absolute vereiste daarstel.   Dit beteken dat ʼn kontrak vir die verkoop van ʼn deel van landbougrond nietig is, al word dit opgeskort hangende die Minister se toestemming.

2.    In casu het Van Der Lith ʼn deel van sy plaas Cantebury in Limpopo aan die egpaar Geue verkoop.  Die kooptransaksie was onderworpe aan ʼn opskortende voorwaarde dat die Minister van Landbou moet toestem tot die beoogde onderverdeling alvorens die koop bindend is.  Die Minister se toestemming is inderdaad later verkry toe die egpaar weens ongenoemde rede in die Hooggeregshof in Pretoria vir die nietig verklaring van die kontrak gevra het omdat dit nie aan die vereistes van Art. 3(e)(i) voldoen het nie.  Die Hooggeregshof het bevind dat die kontrak nie nietig is nie.  Die Appèlhof het beslis dat die kontrak wel nietig is, aangesien dit nie aan die vereistes van Art. 3(e)(i) voldoen het nie.  Art 3(e)(i) is ʼn absolute vereiste.

3.1.    Die beslissing bevestig dat ʼn kooptransaksie van ʼn deel van landbougrond nietig is, indien die Minister van Landbou se toestemming nie vooraf bekom is nie.

3.2.    Die beslissing bevestig verder dat ʼn kontrak vir die verkoop van ʼn deel van landbougrond nietig is, al word dit opgeskort hangende die Minister se toestemming.

4.    PRAKTYK NOTA

4.1.    Dit is dus raadsaam om die nodige toestemming tot onderverdeling te bekom alvorens u ʼn kontak vir die koop van ʼn deel van landbougrond opstel.  U kan professioneel aanspreeklik gehou word vir skade gelei deur die teenkant in ʼn geding indien die verkoper of die koper weens ongenoemde rede vir die nietig verklaring van die kontrak vra omdat dit nie aan die vereistes van Art. 3(e)(i) voldoen het nie.

Die voetstoots klousule kom algemeen in koopkontrakte van vaste eiendom voor. Die aanspreeklikheid van die verkoper ten opsigte van verborge gebreke gee aanleiding tot interessante regsnavrae van verkoper, koper en eiendomsagente. Hierdie artikel dien as ‘n oorsig van die voetstoots klousule.

Bespreking

Die Suid-Afrikaanse gemenereg bepaal dat die verkoper nie aanspreeklik is vir gebreke van vaste eiendom wat met die blote oog sigbaar is nie. Daarenteen bepaal ons gemenereg dat die Verkoper aanspreeklik is vir verborge gebreke wat bestaan ten tye van die koopdatum, vir ‘n tydperk vir drie jaar daarna. Die voorgenoemde reël gee aanleiding tot die algemene gebruik van die voetstoots klousule in koopkontrakte van vaste eiendom. Die voetstoots klousule stel ten doel om die gemeenregtelike aanspreeklikheid van Verkopers te beperk.

In praktyk ontstaan die regsvraag of dit geoorloof is vir ‘n Verkoper (gegewe ‘n stel feite) om te skuil agter die vrywaring van ‘n voetstoots klousule, wat die aanspreeklikheid van geborge gebreke uitsluit.

Ons Howe het bevind dat ‘n Verkoper nie agter die vrywaring van ‘n voetstoots klousule mag skuil nie, as die Koper bewys, dat die Verkoper:

· Bewus was van die verborge gebrek ten tye van datum van kontrak sluiting;

· Die verborge gebrek op ‘n bedrieglike wyse verberg was.

Byvoorbeeld, ‘n huis beskik oor ‘n gebrekkige fondasie. Die Verkoper vul die krake in die mure op wat ontstaan het as gevolg van dit, en verkoop die huis aan ‘n onskuldige Koper. Die prognose is dat die huis kort voor lank nie meer bewoonbaar sal wees nie. Dit is veilig om te aanvaar dat ons Howe sal beslis dat die Verkoper opsetlik die verborge gebrek teenoor die Koper verberg het, en derhalwe nie agter die vrywaring van ‘n standaard voetstoots klousule kan skuil nie.

Slot

Die voetstoots klousule kom algemeen in koopkontrakte van vaste eiendom voor. ‘n Verkoper kan nie agter ‘n voetstoots klousule skuil, as ‘n Koper bewys dat die Verkoper bewus was van die verborge gebrek, en die verborge gebrek op ‘n bedrieglike wyse verberg het nie.